02 Ene Mercado inmobiliario de apartamentos en Florida. Enero 2025.
Mis inversores me preguntan con frecuencia sobre mi opinión acerca de cómo se está comportando el mercado inmobiliario en Florida y cómo creo que lo hará en los siguientes meses y años.
Creo firmemente que no se puede saber con certeza cómo evolucionará el mercado inmobiliario en el medio y largo plazo, y también creo que aquel que afirme que sí lo sabe está, por decirlo suavemente, sobrevalorando enormemente sus capacidades predictivas. En cambio, sí se puede hacer una acertada evaluación sobre el momento presente si se cuenta con los conocimientos y la información necesaria.
Para el lector que cuente con poco tiempo y prefiera ir directamente a la conclusión, en el último párrafo doy mis recomendaciones sobre cómo actuar en el momento actual si se está considerando invertir en un apartamento en Florida. A continuación razono ese último párrafo.
El mercado inmobiliario suele ser muy heterogeneo. El precio en una zona puede perfectamente estar subiendo mientras que en otra zona aledaña estar estabilizado o incluso bajando. Intervienen muchos factores, tanto macroeconómicos (tipos de interés, inflación…) como otros que pueden tener un carácter más local (creación de empleo en un área determinada, cercanía a centros turísticos, comerciales o de trabajo…). Los factores que pueden influir son innumerables.
Es digno de estudio específico la evolución del mercado de apartamentos en Florida durante estos últimos años. En 2021 ocurrió un hecho inesperado: el derrumbe de un edificio de apartamentos en Surfside, justo al norte de Miami Beach, que se cobró la vida de 98 personas. Este suceso tuvo enorme repercusión y puso en duda que numerosas comunidades de vecinos (en inglés “Home Owner Association”, o HOA) estuviesen cumpliendo las normativas que deben afrontar periodicamente y que están perfectamente descritas en las regulaciones del estado de Florida. A raiz del derrumbe, el gobernador del estado puso especial énfasis en que se cumplan de forma estricta dichas normativas.
Todas estas circunstancias han tenido dos efectos claros y directos:
- Subida del precio de las primas de seguros de los edificios como consecuencia del derrumbe del edificio en Surfside.
- Subida del precio de las labores de mantenimiento. Muchos edificios han debido afrontar de forma urgente las labores de mantenimiento que deberían haber iniciado tiempo atrás. Por ello, las empresas de mantenimiento han recibido un incremento notable en la demanda por sus servicios, con el consiguiente aumento de precios.
- Obligatoriedad de que las asociaciones de vecinos cuenten con reservas para afrontar gastos.
Todo esto se ha traducido en una muy considerable subida en las cuotas de las HOAs que deben afrontar los propietarios, muchos de los cuales están encontrando crecientes dificultades para pagarlas.
Aquellas HOAs que no contaban con reservas suficientes han debido hacer frente a los gastos mediante la creación de derramas (en inglés, “special assessments”), elevando más aún los desembolsos que deben afrontar los propietarios.
Por lo general, los precios del alquiler se están manteniendo estables y los inversores no están pudiendo trasladar a sus inquilinos el importe de las derramas, la subida de los precios de los seguros ni ese incremento en las cuotas de las HOAs.
Ante esta situación arriba descrita, un creciente número de propietarios está poniendo a la venta sus apartamentos. El inventario de este tipo de viviendas a la venta en Florida lleva meses elevándose. Por el momento los precios de venta de los apartamentos no han bajado significativamente pero estoy empezando a observar cierres de operaciones a precios notablemente inferiores a los solicitados por los vendedores. Mi recomendación para aquellos que estén considerando invertir en un apartamento en Florida es que su agente inmobiliario:
- Busque las viviendas que se ajustan a su perfil de inversión,
- compruebe el importe de las cuotas de la HOA y si existe alguna derrama,
- analice las operaciones de compraventa que se han realizado en las últimas fechas,
- estudie el potencial de rendimiento de cada vivienda,
- haga una oferta a la baja sobre el precio solicitado por el vendedor en la vivienda seleccionada. Es posible que el vendedor tenga urgencia por vender y que acepte una oferta notablemente a la baja.
Roberto Sanz / Director de Convey Investments.